Обманутых дольщиков не будет. Но, грозят строители, и новых домов тоже

Фото: www.amur.kp.ru
С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве. Как они скажутся на рынке недвижимости Елена АРАКЕЛЯН

В последнее время наш московский дворик окончательно превратился в стройплощадку. Новостройки наступают со всех сторон. Днем постоянно забивают какие-то сваи, ночью заливают бетон, свет прожекторов не дает спать.

«Ничего, скоро все это закончится, - успокаивают знакомые строители. - Вот встанет почти все жилищное строительство - и не будут тебе мешать прожектора».

Апокалипсис на строительном рынке обещают после 1 июля. С этой даты все застройщики должны перейти на новые правила работы. Сделать это смогут не все. А кто сможет - у тех вырастут затраты и цены. Кто при этом станет покупать жилье - большой вопрос. Нынче ведь не начало 2000-х, когда доходы в крупных городах исправно росли - и цены можно было повышать хоть на 100% в год. А сейчас некоторые горячие головы прогнозируют и такое: рынок ужмется до отдельных элитных комплексов для особо платежеспособных покупателей. И до гетто на окраинах для остальных: до работы не доехать, социалки рядом никакой - зато строить можно относительно дешево.

А еще обещают рост безработицы и прочие экономические беды. В сфере жилищного строительства сейчас занято около миллиона человек. Это только официально - нелегально работающие мигранты не в счет. А на строителей работает еще несколько отраслей промышленности, транспорт… Если вместо роста объемов строительства, обещанных в нацпроекте «Жилье и комфортная среда», эти объемы вдруг резко уменьшатся, мало никому не покажется.

Ужас-ужас или нас пугают?

Из чего складывается стоимость квартир в новостройкахФото: Дмитрий ПОЛУХИН

ВЕРСИЯ ОФИЦИАЛЬНАЯ

Новшества в законодательстве, которыми так недовольна строительная отрасль, цель имеют благородную - защитить покупателей новостроек от перспективы оказаться обманутыми дольщиками. Их у нас действительно многовато. Дом.РФ (правительственное агентство, которое ведает большей частью жилищных программ) оценивает как проблемные более 2000 недостроенных домов по России. Но хуже всего то, что в последние годы стали рушиться достаточно крупные компании. Взять СУ-155, после нее осталось десятки тысяч дольщиков в добром десятке регионов, Urban Group - одного из крупнейших застройщиков Подмосковья...

Идея такая: деньги дольщиков должны лежать на счету в банке, застройщик их сможет получить только после того, как полностью достроит дом. А строит пусть за счет кредитов от банка - проектного финансирования (см. «Справку «КП»). Оценивать шансы конкретного застройщика что-то возвести в этом случае будет банк. А не обычный покупатель жилья, который в финансовой стороне строительства не очень-то варит.

- С 1 июля прямое привлечение денег граждан будет невозможно - в том числе по тем объектам, которые будут недостроены, - обобщил для журналистов суть новшеств Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ.

Хотя новая схема выглядит более цивилизованной, даже правительственные структуры ожидают 1 июля с опаской.

По оценкам Минстроя, в «красной зоне» может оказаться до 30% строек. То есть на их продолжение банки денег не дадут, не вписываются эти застройщики в строгие критерии наших кредитных организаций. В правительстве уже обдумывают обходной маневр. Странно, согласитесь, в заботе об обманутых дольщиках остановить треть строек и наплодить новых обманутых дольщиков. Некоторым застройщикам будет разрешено в порядке исключения работать и после 1 июля по старым правилам - закончить те стройки, которые начаты. Критерии исключений пока разрабатываются.

Но остается вопрос - закончат эти стройки, а дальше что?

Апокалипсис на строительном рынке обещают после 1 июляФото: Роман ИГНАТЬЕВ

ВЕРСИЯ БИЗНЕСА

- Сейчас в стране порядка пяти тысяч застройщиков. Из них за проектным финансированием, по данным Сбербанка, пока обратилось чуть более 700, - рассказывает «КП» Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по строительству, глава комитета по строительству «Опоры России».

По мнению отраслевых экспертов, власти, напуганные крахом СУ-155 и Urban Group, перестраховались. К банкам, которые вправе работать с застройщиками, предъявляются повышенные требования. А сами банки не торопятся выдавать деньги - чтобы чего-то не нарушить.

-В аппарат омбудсмена и в «Опору России» поступают обращения с просьбами о помощи от региональных банковских структур. Они не вполне понимают, как им работать с застройщиками в новых условиях, - говорит Котровский. - Не исключен хаос в отношениях застройщиков и банков, если четкие критерии не будут установлены хотя бы до 1 мая. Иначе застройщики будут допускать просрочку своих обязательств не потому, что у них на стройке нет рабочих или чего-то еще, а из-за того, что проектное финансирование работает далеко не как часы.

В «красной» зоне, по словам Котровского, оказались в том числе и застройщики с низкой маржой. Те, кто для привлечения покупателей удерживал низкие цены, чуть выше себестоимости (а она сейчас довольно высока из-за большого количества дополнительных, не имеющих отношения собственно к строительно-монтажным работам, расходам - см. графику). То есть, чтобы убедить банки в надежности, надо демонстрировать больший «навар». То-то радость покупателям! Что делать с этой бедой, сейчас тоже пытаются додумать. А время-то идет, нервничают и бизнесмены-строители, и их потенциальные покупатели.

ВЕРСИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Один из коллег в конце прошлого года решился-таки на покупку квартиры в новостройке. Ситуация выглядела вполне благоприятной. Ставки по ипотеке на тот момент снизились до исторического минимума, цены тоже выглядели приятными. И застройщик - один из самых надежных.

В начале этого года стройка встала. Нет, не из-за того, что у застройщика финансы запели романсы. А просто ЦБ отобрал лицензию у страховой компании, где была застрахована ответственность строительной компании. Бывает. К страховым компаниям, работающим со строителями, нынче много претензий. Но теперь, чтобы продолжить работу, застройщик должен переоформить документы - будет с каждого договора долевого участия уплачивать взносы в Фонд защиты дольщиков. Фонд, как утверждают и эксперты, и чиновники, защищает дольщиков лучше, чем страховая компания. Но документы оформляются не быстро, застройщик терпит убытки, стройка стоит, дольщики нервничают. А теперь нервничают еще больше: что там 1 июля принесет. Может, государство и хочет защитить их интересы. Но… лучше бы помогло побыстрее получить квартиры.

В сфере жилищного строительства сейчас занято около миллиона человекФото: Мария ЛЕНЦ

СПРАВКА «КП»

Такие изменения ждут после 1 июля

Застройщики смогут принимать деньги от дольщиков только на эскроу-счета. Это специальные банковские депозиты. Пока дом строится, внесенные средства лежат там. Если дом построен не будет - скажем, застройщик обанкротится - дольщик получит назад свои деньги (заметим, проценты за то время, что они лежали в банке, не предполагаются). Если долго жить прикажет сам банк, деньги выплатит Агентство по страхованию вкладов - в пределах 10 млн рублей (хотя квартира, скажем, в Москве может стоить и дороже).

Проектное финансирование будет выглядеть так. На первом этапе застройщик, если ему вообще дадут денег, получит их по рыночной ставке (верхний предел установлен в 13%, что весьма немало). После того, как начнутся продажи, ставка уменьшится до 6-7% на ту часть кредита, которая будет уже обеспечена средствами на эскроу-счетах . Есть подозрения, что очень скоро при подобных условиях дела у ряда застройщиков встанут совсем. Особенно если продажи так прямо сходу не пойдут. Раньше ведь деньги дольщиков доставались без всяких процентов.

ЧТО В ИТОГЕ

Президент на недавнем президиуме Госсовета в Казани потребовал сделать переход на новые правила «максимально комфортным для отрасли». И сейчас застройщики да и региональные чиновники с надеждой смотрят на федеральные власти. Если уж «сверху» решили ужесточать правила игры, пусть как-нибудь мотивируют банки на работу со стройками. Или хотя бы придумают, где гражданам взять побольше денег на новое жилье.

Иначе…

- Возможные трудности у застройщиков с получением кредита, его удорожание (по расчетам, на 5-7%) приведут к увеличению стоимости квартиры и дальнейшему падению спроса. В результате государство само обманет дольщиков, вместо того, чтобы их защитить, - считает бизнес-омбудсмен Борис Титов.

Да и вообще неувязочка возникает. Новый нацпроект «Жилье и комфортная среда» обещает россиянам к 2024 году 120 млн кв. м. новостроек в год (в 2018 возведено порядка 75 млн) и увеличение доступности жилья. Но как это жилье окажется доступным, если расходы строителей растут, а доходы граждан - не очень?

На заседаниях рабочей группы Госсовета по доступному жилью, в частности, предлагалось вернуть программу субсидирования ипотечной ставки за счет государства. Такая программа уже была в 2015-2016 годах и, по общему мнению, серьезно помогла в кризис. Граждане пошли за льготными кредитами - и понесли деньги застройщикам. Сейчас ставка по ипотеке без всякого субсидирования ниже, чем была в 2015 году по льготным программам. Но специалисты все равно опасаются падения спроса. Ведь весь прошлый год ставки падали и были уже в среднем ниже 10%. А сейчас - около 11%.

Еще идея - расширить число льготных программ для тех категорий населения, которые на обычных условиях квартиру не купят. Молодые семьи, многодетные… И снизить для них ставку процентов так до 5.

Но никаких конкретных решений на этот счет пока не озвучивалось.

Что будет, если дополнительных мер не принимать?

- Совсем, конечно, рынок не встанет. Часть застройщиков, те что с хорошей историей и могут получить банковское кредитование, на проектное финансирование перейдут. Мне кажется, таких будет где-то треть от нынешнего рынка. Но конкуренция ухудшится, что скажется на ценах, - прогнозирует Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - А многие из техкомпаний, которые финансирование не получат, уйдут в «серую» зону. То есть будут предлагать, особенно в регионах, достаточно дешевое жилье, но по сомнительным схемам: через кооперативы, через покупку каких-то ценных бумаг, договоры о намерении заключить договор… Я бы заранее хотел предостеречь граждан - не ловитесь на это. Потому что это будут очень опасные варианты. Лучше уж обратить внимание на вторичку.

…А пока строители под моими окнами работают практически круглосуточно и без выходных. Большинство застройщиков торопится закончить те проекты, которые возможно, до 1 июля.

ДРУГОЕ МНЕНИЕ

Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, автор законопроектов по реформе долевого строительства:

- Впервые не ведется работа по латанию дыр или частичной оптимизации элементов существующей системы, а меняется система в целом. Раньше застройщики работали бесконтрольно с привлеченными средствами граждан. В результате мы получали по 50 тысяч обманутых дольщиков в год!

Все, что мы делали до этого - страхование, какие-то дополнительные требования к застройщикам, - ничего не меняло. Теперь все риски - только на профессиональных участниках рынка, есть система госгарантий (в случае чего дольщик получит свои деньги назад), и обычный человек выведен из-под риска полностью.

Повышения цен, как утверждают некоторые участники рынка, после перехода на новую систему не предвидится. Это механизм давления, я уверен. У нас есть расчет крупной аудиторской консалтинговой компании: переход на эскроу-счета приведет к росту себестоимости строительства на 3 - 4%. Рынок нивелирует эту разницу. Учитывая, что снимаются риски с граждан, ситуация должна стать более стабильной.«Мы поменяли систему, потому что латать дыры больше невозможно»

ИСТОЧНИК KP.RU

 
По теме
Минстрой Приамурья: после перехода на эскроу-счета рынок долевого строительства может сократиться - AmurNews.Ru В министерстве строительства и архитектуры Амурской области прокомментировали грядущие изменения в сфере долевого строительства , при которых застройщики смогут распоряжаться деньгами дольщиков только после сдачи домов.
28.02.2019
 
Амурский губернатор прокомментировал резкое падение темпов строительства в регионе - Vostok.Today «На строительном рынке практически не осталось "серьёзных" организаций»    Инстаграм дольщиков фирмы «Городок», повешенное чучело На сегодняшний день объёмы ввода жилья в Амурской области почти в 2 раза меньше,
25.02.2019
 
В Приамурье ожидают банкротство застройщиков и подорожание жилья после новшеств в долевом строительстве - AmurNews.Ru Меньше полугода осталось до нововведений в сфере долевого строительства. С июля текущего года застройщики потеряют право пользоваться деньгами дольщиков до ввода дома в эксплуатацию.
20.02.2019
 
 
DSC_5530_новый размер.JPG - Администрация Завитинского района 25 марта 2019 года в Городском доме культуры состоялась информационная встреча представителей НКО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Амурской области» с представителями собственников жилых помещений многокв
26.03.2019 Администрация Завитинского района
Амурчане получат право на льготы на оплату услуги «обращение с ТКО» - Asn24.Ru Проект закона «О льготных тарифах в области обращения с твердыми коммунальными отходами» представили на расширенном заседании правительства области под председательством губернатора области Василия Орлова,
26.03.2019 Asn24.Ru
Собкор "КП" в Венесуэле Антон Фокин рассказывает, как столица Боливарианской республики пережила самый мощный в своей истории "апагон".
09.03.2019 КП Благовещенск
В Каракасе нет связи и остановлено метро, а оппозиция созывает народ на протестные митинги Эдвард ЧЕСНОКОВ @edvardchesnokov Периодические отключения электричества на берегах Ориноко — не новость.
09.03.2019 КП Благовещенск
Следственным отделом по городу Благовещенск следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Амурской области возбуждено уголовное дело в отношении начальника гаража одного из бюджетных учреждений,
25.03.2019 Следственный комитет
Круизное судно, на борту которого находится 1373 человека, заглохло по пути в Ставангер [видео] Юлия ДИВЕЕВА Всю ночь продолжалась эвакуация людей с борта потерявшего ход лайнера Viking Sky.
24.03.2019 КП Благовещенск
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Администрация города Тынды Вот уже семьдесят шесть лет в нашей стране последнюю неделю марта называют Неделей детской книги, или «Книжкиными именинами».
26.03.2019 Администрация города Тынды
image - Администрация г.Зея Появится ли у горожан возможность день города отмечать летом? 22 марта в актовом зале администрации города под председательством Евгения Шулеповаа первого заместителя главы администрации прошли публичные слушания.
25.03.2019 Администрация г.Зея
Зима успела всем окончательно наскучить, но весеннее потепление принесло ожидание праздника, предчувствие радости.
25.03.2019 Газета Архаринские вести
Накануне международного Дня кукольника, который отмечается 21 марта, мы нашли удивительных персонажей из папье-маше и не только [фото] Евгения НИФОНТОВА Петрушка - копия дореволюционной куклы На столе главного режи
20.03.2019 КП Благовещенск
Автор "Весны на Заречной улице" ушел из жизни на 94-м году жизни Стас ТЫРКИН Во вторник, 19 марта 2019, стало известно о том, что ушел из жизни известный кинорежиссер Марлен Хуциев.
19.03.2019 КП Благовещенск
Ассоциация студенческого баскетбола. Лига Белова - Министерство по физической культуре и спорту По итогам турнира среди женских команд Ассоциации студенческого баскетбола (АСБ) в дивизионе "Дальний Восток" прямые путевки в Лигу Белова получили две лучшие команды - ДВФУ (Владивосток) и БГПУ (Благовещенск).
26.03.2019 Министерство по физической культуре и спорту
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Администрация города Тынды 24 марта на лыжной базе Спортшколы № 1 состоялись чемпионат и первенство Амурской области по лыжным гонкам «Лыжня БАМа-2019».
26.03.2019 Администрация города Тынды
Как рассказали девушки в полиции, все домогательства и намеки на секс начались еще тогда, когда им не было и 18 [эксклюзив kp.ru, видео] Иван РУНЕВ Династия Адыловых - заслуженные тренеры по женскому футболу в России.
26.03.2019 КП Благовещенск
В спортивном комплексе Благовещенского политехнического колледжа   состоялся финал чемпионата школьной баскетбольной лиги "КЭС-БАСКЕТ" Амурской области.
25.03.2019 Газета Архаринские вести
В интервью "КП"-Екатеринбург спортсмен высказался, что ему смешно, когда иностранцы с другим цветом кожи играют за российскую команду Павел ПИВОВАРОВ Накануне «КП»-Екатеринбург выпустило интервью с известным российски
17.03.2019 КП Благовещенск
Задержан мужчина, подозреваемый в покушении на убийство водителя такси в Благовещенске - Следственный комитет 17 марта 2019 года в городе Благовещенске возле одного из домов, расположенных по улице Тенистой, пассажир нанес водителю такси несколько ударов топором по голове.
26.03.2019 Следственный комитет
2603-10-1.jpg - Администрация г.Зея Основы безопасности дорожного движения Безопасности дорожного движения – это понятие, которое должно пониматься и выполняться всеми людьми, без исключения, основываясь не на страхе перед наказанием,
26.03.2019 Администрация г.Зея
РЕЙД «РЕМЕНЬ БЕЗОПАСНОСТИ» Необходимость использования ремней безопасности не вызывает сомнений у водителей и пассажиров, ведь они не раз доказали свою высокую эффективность при ДТП.
26.03.2019 Администрация г.Зея
Животные ехали из Михайловского района в Хабаровский край В минувшие выходные сотрудники регионального Россельхознадзора вместе с полицейскими не дали вывезти из области 13 свиней.
26.03.2019 ИА Порт Амур